¿Qué es una hipoteca inversa y por qué la deuda crece sola?
La hipoteca inversa está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Permite a una persona de 65 años o más, o en situación de dependencia, obtener un capital o una renta mensual con la garantía de su vivienda sin perder la propiedad. La deuda no es exigible hasta el fallecimiento del titular o del último beneficiario.
A partir de ese momento deciden los herederos: pueden cancelar el crédito y conservar la vivienda, venderla para saldarlo o no reembolsarlo, en cuyo caso la entidad ejecuta la garantía y cobra hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
La diferencia con una hipoteca ordinaria es financiera. En un préstamo normal los intereses se pagan cada mes y la deuda baja. En una hipoteca inversa no se paga nada en vida del titular: los intereses se suman al saldo y, desde ese momento, generan a su vez intereses. A un tipo del 6,50 % capitalizado mensualmente, la deuda se duplica en menos de once años. La cifra que recibe el heredero depende mucho más de ese mecanismo que del dinero que el titular llegó a percibir.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo en la STS 1317/2026?
La sentencia del Tribunal Supremo 1317/2026, de 24 de julio de 2026, examinó una hipoteca inversa firmada en 2010 con Caja Vital Kutxa (hoy Kutxabank) al 6,50 % fijo. La escritura decía que los intereses se liquidaban mensualmente «mediante cargo en la cuenta de crédito», pero no advertía de que, una vez cargados, generaban nuevos intereses. Tampoco constaba que se hubiera mostrado a los clientes ningún escenario de evolución de la deuda.
El Supremo declaró nula toda la cláusula de interés remuneratorio, y no solo la capitalización, porque la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea impide al juez conservar una parte de una cláusula abusiva. El crédito quedó sin interés: los herederos debían únicamente el capital dispuesto.
La sentencia tiene límites que conviene conocer. No anula el contrato, no descalifica el producto y confirma que los titulares entendieron lo que firmaban. Lo que cae es la cláusula de precio por cómo se redactó y se explicó. Lo analizamos con detalle en nuestro comentario de la sentencia.
¿Qué otros defectos aparecen en estas escrituras?
La Ley 41/2007 exige para este producto un asesoramiento independiente que tenga en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos de la operación. En los expedientes de hipoteca inversa que RHO Finanzas ha peritado desde 2018 se repiten, además de la capitalización no explicada, varios defectos:
- Renta insuficiente. La prestación mensual ofrecida no guarda proporción con el valor de la vivienda entregada en garantía.
- Diferencial indeterminado. Cláusulas de tipo variable que fijan un margen de «dos puntos» sobre el euríbor sin precisar la unidad.
- Coste superior al de mercado. El coste efectivo de la operación queda por encima de los tipos medios que publicaba el Banco de España en la fecha de la firma.
- Ausencia de simulaciones. No consta que se entregaran por escrito los riesgos de la operación ni las alternativas de estructuración.
- Operaciones sobre una segunda vivienda, donde alquilar o vender podía resultar más favorable para el cliente.
¿Qué señales debe revisar un heredero?
- La liquidación que presenta la entidad supera con mucho la suma del dinero que recibió el titular.
- La escritura habla de intereses que se «cargan en la cuenta» sin decir que generan nuevos intereses.
- Entre la documentación no hay ninguna simulación de cómo evolucionaría la deuda año a año.
- No consta el documento de asesoramiento independiente previo a la firma.
- La renta mensual dejó de cobrarse al agotarse el periodo de disposición, pero la deuda siguió creciendo.
¿Qué acredita el informe pericial?
El informe de RHO Finanzas trabaja con la escritura y los movimientos de la cuenta de crédito, y acredita ante el juzgado:
- Qué parte del saldo reclamado es capital dispuesto, qué parte son intereses y qué parte son intereses sobre intereses.
- Cuál sería la deuda sin capitalización y sin interés remuneratorio, los dos escenarios que se discutieron en el pleito resuelto por el Supremo.
- El coste efectivo que tuvo la operación y su comparación con el mercado de la fecha de la firma.
- Si la renta ofrecida era coherente con el valor de la vivienda y la edad de los titulares.
- Si la liquidación de la entidad se corresponde con lo pactado en la escritura.
Cada escritura es distinta y el resultado depende de su redacción y de la información que se entregó al contratar. El informe cuantifica; la estrategia procesal y los plazos los valora el abogado.