La sentencia del Tribunal Supremo 1317/2026, de 24 de julio de 2026 (Sala Primera, ponente Seoane Spiegelberg), resuelve un pleito de los herederos de un matrimonio de Valladolid contra Kutxabank por una hipoteca inversa firmada en 2010 con Caja Vital Kutxa. El fallo deja la operación sin interés remuneratorio: la entidad solo puede reclamar el capital dispuesto y debe restituir los intereses cobrados, con intereses legales y costas de primera instancia. Es la primera vez que el Alto Tribunal aplica a este producto la prohibición europea de “integrar” una cláusula abusiva, y el resultado económico es el mismo que el de un préstamo declarado usurario. La reseña de Diario Jurídico recoge los detalles; el texto íntegro está en CENDOJ (ROJ STS 3425/2026).
¿Qué cláusula anula el Supremo y por qué?
La escritura fijaba un tipo del 6,50 % fijo durante el periodo de disposición, “liquidado mensualmente” y “hecho efectivo mediante cargo en la cuenta de crédito”, con una fórmula de interés simple. Lo que no decía es lo esencial: al cargarse en la cuenta, esos intereses pasan a formar parte del saldo deudor y generan a su vez nuevos intereses cada mes. La propia escritura sí lo advertía, con cita del artículo 317 del Código de Comercio, para los intereses de demora. Ni la cláusula ni la información precontractual incluían escenarios o cálculos que mostraran cómo crecería la deuda.
La Audiencia Provincial de Valladolid ya había declarado abusiva la capitalización, pero conservó el 6,50 %. El Supremo corrige ese punto: conforme a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sentencias de 26 de marzo de 2019, asuntos C-70/17 y C-179/17; de 12 de diciembre de 2024, C-300/23; y de 20 de marzo de 2025, C-365/23), el juez no puede salvar una parte de la cláusula nula. Y sin pacto escrito de interés válido, el préstamo mercantil no devenga interés (artículo 311 del Código de Comercio y artículo 1740 del Código Civil).
¿Qué no dice la sentencia?
Conviene leerla con precisión. El Supremo no anula la hipoteca inversa: confirma que los prestatarios entendieron el producto, que los hijos no tenían que prestar consentimiento y que la falta de oferta vinculante de la Orden de 1994 no acredita por sí sola un error en el consentimiento. Lo que cae es la cláusula de precio por su forma de liquidación no explicada. Es una nulidad por transparencia, no una descalificación del producto.
¿Por qué el anatocismo pesa tanto en una hipoteca inversa?
En una hipoteca ordinaria el prestatario paga los intereses cada mes y la deuda baja. En una hipoteca inversa nadie paga nada en vida del titular: la deuda sube, y sube de forma compuesta. A un 6,50 % capitalizado mensualmente el saldo se duplica en poco más de diez años. Por eso la carga económica real del contrato no es el tipo nominal, sino la cifra que la entidad presenta a los herederos al fallecimiento, y esa cifra depende casi por completo de la capitalización. Que el contrato no la explicara con ejemplos es precisamente lo que el Supremo reprocha, y la Ley 41/2007 exige además para este producto un asesoramiento independiente sobre sus riesgos económicos.
Desde el punto de vista pericial, todo esto es cuantificable: qué parte de la deuda reclamada a los herederos son intereses sobre intereses, cuál habría sido el saldo sin capitalización o sin interés, qué coste efectivo tuvo la operación frente al mercado del momento y si la renta ofrecida guardaba proporción con el valor de la vivienda. Quien reciba de una entidad la liquidación de una hipoteca inversa heredada tiene ahora una base sólida para pedir que esa cifra se examine antes de aceptarla. Qué analiza el informe en estos casos lo explicamos en la página de peritaje de hipoteca inversa.