Peritaje de Transparencia Hipotecaria

¿Qué es la falta de transparencia en una hipoteca?

Que una cláusula esté bien redactada y se lea sin dificultad no basta. Desde la STS 241/2013, de 9 de mayo, rige el doble control de transparencia: además de que la cláusula sea legible, el consumidor debe poder comprender la carga económica y jurídica que realmente asume. El Tribunal de Justicia de la UE lo precisó en las sentencias C-26/13 (Kásler), de 30 de abril de 2014, y C-186/16 (Andriciuc), de 20 de septiembre de 2017: hay que poder entender «el funcionamiento concreto del mecanismo» y sus consecuencias económicas.

Ese estándar no es retórica: según la Encuesta de Competencias Financieras (2016) del Banco de España, el 54% de los españoles no responde correctamente a una pregunta sobre interés compuesto. Sobre esa realidad se comercializaron hipotecas con sistemas de amortización que ni siquiera un lector atento podía reconstruir con lo firmado.

¿Qué tipologías de falta de transparencia analizamos?

Del análisis de escrituras reales — préstamos, créditos y novaciones firmados entre finales de los años noventa y 2015 — hemos catalogado quince tipologías de defectos de transparencia.

1. Cuota creciente en progresión geométrica. La cuota sube cada año un porcentaje pactado (típicamente el 2% o el 3%): se vendía como una «ayuda» inicial, pero durante años apenas se devuelve capital y las últimas cuotas pueden duplicar o triplicar la primera. El Banco de España censuró estos productos en la Memoria de su Servicio de Reclamaciones de 2008.
2. REDAL (Rédito ad Libitum). La escritura no determina cuánto debe ser la cuota cuando varía el tipo de interés: no hay fórmula, la fórmula es errónea o solo la entiende el banco — y la entidad aplica por su cuenta un sistema de amortización que nadie pactó. Análisis completo de la hipoteca REDAL →
3. Omisión de la fórmula «anunciada». La escritura anuncia solemnemente la fórmula de cálculo de la cuota y a continuación no la escribe: solo guiones y definiciones de letras sin la ecuación que las relaciona. Crear la apariencia de haber informado agrava el defecto.
4. Ausencia de cuadro de amortización y de explicación del sistema. La escritura se limita a indicar la primera cuota, sin cuadro ni explicación de cuánto de cada pago es interés y cuánto devolución de capital. Por eso tantos hipotecados descubren que, tras pagar la mitad de los años, deben mucho más de la mitad del dinero.
5. Ausencia de simulaciones de escenarios de tipo de interés. En una hipoteca variable, el cliente debe poder hacerse una idea de qué pasará con su cuota si el índice sube o baja: una subida del interés del 3% al 4% puede encarecer la cuota más de un 13%. Sin tablas ni escenarios antes de firmar, se ocultó la carga económica real.
6. Cláusula de gastos hipotecarios. La escritura carga al cliente «todos los gastos, impuestos y honorarios» sin distinguir conceptos. El Tribunal Supremo declaró nulas estas cláusulas: parte de esos gastos beneficia principalmente al banco.
7. Comisión de apertura sin servicio que la justifique. Desde la jurisprudencia europea de 2023, el banco debe acreditar qué servicio real y qué coste concreto retribuye esa comisión. En procesos estandarizados de banca minorista, ese coste individualizado rara vez existe.
8. Comisión de novación por una «mejora» que empeora. Se cobra por una novación que se presenta como mejora — cuota más baja — pero que empeora el préstamo: más plazo, más diferencial o un sistema de amortización más caro. Es el patrón del «cebo de la primera cuota».
9. Intereses moratorios desproporcionados. Recargos por impago de 4, 6 y hasta 10 puntos sobre el interés ordinario. El Tribunal Supremo fijó el límite en 2 puntos: por encima, la cláusula es abusiva.
10. Vencimiento anticipado por una sola cuota. Cláusulas que permitían dar por vencido todo el préstamo — y ejecutar la vivienda — por el impago de una única cuota. El TJUE exige que el incumplimiento sea suficientemente grave respecto de la duración y cuantía del préstamo.
11. Productos vinculados y derivados encubiertos (CAP «vendido como seguro»). Para obtener el diferencial «bonificado» se exigían seguros y, en ocasiones, una «cobertura de tipos» (CAP) que no es un seguro: es un derivado financiero complejo sujeto a MiFID, con obligaciones de evaluación e información que en muchos casos no constan.
12. TAE infravalorada o no declarada. La TAE debe incluir todos los costes a cargo del cliente que son ingreso del banco. Hay escrituras que declaran una TAE inferior a la real y novaciones que no declaran ninguna: es uno de los análisis periciales con resultado más objetivo — o cuadra o no cuadra.
13. Anatocismo y capitalización encubierta de intereses. Cobrar intereses sobre intereses: cuando la cuota no llega a cubrir los intereses del mes, la diferencia se suma a la deuda o la cuota sube por decisión unilateral del banco — sin que el contrato lo anunciara.
14. Ausencia de información precontractual. Antes de 2011, la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 exigía folleto informativo y oferta vinculante; desde la Orden EHA/2899/2011, la FIPER y «explicaciones adecuadas». Si el banco no puede acreditar esa entrega — la carga de la prueba es suya —, la falta de transparencia se refuerza.
15. Liquidación de saldo defectuosa en ejecuciones hipotecarias. El notario solo certifica los aspectos formales de la liquidación, no que los números sean correctos, y hay liquidaciones incompletas que ocultan años enteros del préstamo. Un peritaje acredita si lo reclamado emana o no del contrato.

¿Cómo sé si mi hipoteca puede tener uno de estos problemas?

Estas son las señales más frecuentes que detectamos en consulta:

• La cuota sube todos los años aunque el euríbor baje o no se mueva.
• El saldo pendiente lleva años sin bajar, o hay recibos donde la casilla «amortización» pone 0,00 €.
• Firmó una novación entre 2009 y 2015 que «bajaba la cuota» alargando el plazo (por ejemplo, a 40 años).
• La escritura habla de cuotas que «crecen en progresión», por ejemplo del 2% o el 3%.
• La escritura no contiene ninguna fórmula de cálculo de la cuota — o la anuncia y no la escribe.
• Ha intentado reproducir su cuota con los datos de la escritura y no le sale.
• Su diferencial estaba «bonificado» a cambio de seguros y una «cobertura» o CAP con el mismo banco.
• El recargo por impago supera en más de 2 puntos el interés ordinario.
• No recuerda que le mostraran tablas con distintas cuotas según el tipo de interés antes de firmar.
• El vencimiento de la hipoteca cae después de su edad de jubilación.

¿Qué contiene nuestro informe pericial?

A nivel de titulares — el detalle metodológico es parte del trabajo pericial:

• Verificamos si la cuota era determinable y verificable por el consumidor con lo firmado.
• Contrastamos lo que el banco cobró con lo que la escritura pactaba.
• Recalculamos la TAE conforme a la metodología oficial del Banco de España (Circular 8/1990) y la comparamos con la declarada.
• Identificamos costes, comisiones y productos vinculados no advertidos.
• Cuantificamos el daño comparando el préstamo real con el sistema que debió aplicarse, manteniendo idénticos los demás parámetros.

El análisis sirve igualmente con hipotecas ya canceladas o en ejecución — en este último caso, con el análisis de la liquidación de saldo presentada por la entidad.