¿Qué debe pactar toda hipoteca?
Todo préstamo hipotecario descansa sobre dos pactos: cuánto interés se paga (el pacto de intereses) y cómo se devuelve el dinero (el pacto de cuotas). El primero suele estar redactado con detalle. El segundo es el que falla en las hipotecas REDAL: la escritura fija la primera cuota y, a partir de ahí, no determina cómo se calcula la siguiente cuando el tipo de interés varía.
La consecuencia financiera es que, en cada revisión del interés, la cuota que el banco carga no emana de ningún pacto del contrato: la fija unilateralmente la entidad aplicando un sistema de amortización que el cliente nunca firmó. Es una situación matemática de indeterminación — un hecho verificable, no una opinión.
¿Qué tipos de hipoteca REDAL existen?
El informe técnico oficial de la Dirección General de Consumo del Govern de les Illes Balears, de 20 de abril de 2023 — elaborado con la validación de profesores universitarios —, distingue cuatro subtipos:
- REDAL puro. La escritura fija la cuota inicial y dice únicamente que «variará al revisar el interés», sin fórmula ni método alguno. Formato detectado en escrituras de diversas cajas de ahorros.
- REDAL de cláusula. Hay fórmula, pero es errónea o inservible: una fórmula de interés fijo en un préstamo variable, parámetros equivocados (el capital inicial donde debía ir el pendiente), unidades sin especificar (¿5 o 0,05?, ¿interés anual o mensual?) o paréntesis y exponentes perdidos por el camino.
- REDAL de lenguaje. El pacto solo es comprensible en la jerga interna del banco: una «cuota constante» que luego varía, o un «método francés» a secas que, según el propio Banco de España, admite más de una aplicación distinta.
- REDAL por falta de transparencia. Existe un pacto formal, pero las carencias informativas impiden que el consumidor entienda la carga económica que asume.
Afecta sobre todo al grueso de hipotecas de interés variable anteriores a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, la norma que obligó a incluir ejemplos numéricos de cómo afectan las variaciones del tipo a la cuota.
¿Por qué se firmaron estas hipotecas? El «cebo de la primera cuota»
Muchos de estos contratos se vendieron con el argumento de una primera cuota atractiva. Pero esa cuota baja no procedía de mejores condiciones, sino de carencias, plazos larguísimos o sistemas de cuota creciente que trasladaban el coste al futuro. Es la combinación de dos fenómenos bien estudiados por los premios Nobel de Economía: el anclaje en la primera cifra que vemos (Daniel Kahneman) y la información asimétrica entre quien diseña el producto y quien lo firma (George Akerlof).
La magnitud del problema no es intuitiva: una subida del interés del 3% al 4% no encarece la cuota «un 1%» — puede encarecerla más de un 13%. Y según la Encuesta de Competencias Financieras (2016) del Banco de España, el 54% de los españoles no responde correctamente a una pregunta sobre interés compuesto. El «consumidor medio» que protege la ley no es una figura retórica: es estadística oficial.
¿Qué señales indican que mi hipoteca puede ser REDAL?
- Su escritura no contiene ninguna fórmula de cálculo de la cuota — o anuncia solemnemente una fórmula y a continuación no la escribe.
- Ha intentado reproducir su cuota con los datos de la escritura y no le sale.
- El banco cambió la forma de calcular la cuota tras una revisión o una amortización parcial sin pedirle consentimiento.
- Tras una novación o ampliación, nadie rehízo el plan de pagos por escrito.
- Está en ejecución hipotecaria y la liquidación del banco solo muestra los últimos años del préstamo.
¿Qué hace el perito economista?
El informe pericial de RHO Finanzas acredita ante el juzgado, con la escritura y los recibos del préstamo:
- Si el consumidor podía calcular y verificar autónomamente su cuota con lo firmado — la exigencia que la propia banca reconocía en 2001.
- Si las cuotas que la entidad ha venido cargando emanan o no de los pactos del contrato.
- Qué sistema de amortización aplicó de hecho la entidad y si fue impuesto sin pacto, en contra de la doctrina del Banco de España.
- La cuantificación económica de la diferencia entre lo cobrado y lo que resultaba de lo pactado, cuando procede.
Para el análisis preliminar basta la escritura del préstamo (y de las novaciones, si las hay); los recibos o extractos permiten completar la verificación.
¿Sirve también si mi hipoteca está cancelada o en ejecución?
Sí. Si el préstamo está cancelado, el análisis cuantifica lo cobrado de más durante su vida; los plazos procesales aplicables los valora el abogado. Y en ejecución hipotecaria es donde más importa: la liquidación de saldo que presenta el banco la certifica un notario solo en sus aspectos formales, no en la corrección de los números, y el Banco de España exige liquidaciones completas, con un desglose que permita al deudor verificar que lo reclamado se ajusta a lo pactado (Memoria del Servicio de Reclamaciones de 2016). El peritaje financiero acredita si las cantidades reclamadas emanan o no del contrato y si la liquidación está completa.